Những nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm xuống vốn vào lĩnh vực bất động sản cho rằng dù thanh khoản thấp, thị trường trầm lắng nhưng kịch bản hạ giá khó xảy ra trong năm 2023.
Giá bất động sản khó giảm
Đã hơn nửa năm trở lại đây, thị trường bất động sản ghi nhận hàng loạt khó khăn. Tín hiệu trầm lắng lan toả tại nhiều khu vực, tập trung vào phân khúc đất nền, đất thổ cư, shophouse, bất động sản nghỉ dưỡng… Thậm chí, một số địa phương từng xảy ra cơn sốt như Thanh Hoá, Hưng Yên, Hải Dương, Hoà Bình, Thái Bình… đang ghi nhận tình trạng giảm giá bán để nhanh chóng thoát hàng.
Sự trầm lắng của thị trường được cho là vòng xoay đúng quỹ đạo sau khoảng thời gian tăng nóng của bất động sản. Mặt khác, lo ngại từ việc tăng lãi suất, hạn chế room tín dụng cho bất động sản cũng là tác nhân gia tăng sức trầm cho bất động sản.
Những khó khăn hiện tại của thị trường địa ốc khiến nhiều dự đoán về khả năng giảm giá mạnh của bất động sản ở thời điểm cuối năm 2022 và sang năm 2023.
Thị trường địa ốc được dự báo sẽ giảm giá. (Ảnh: Triệu Vương).
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm lô đất nhỏ có thể dễ dàng thoát hàng. Nhưng với nhà đầu tư lớn, họ khó đẩy hàng cho hầu hết các nhà đầu tư đều đã “ôm” nhiều hàng. Với những nhóm nhà đầu tư chịu áp lực lớn về thanh toán gốc, lãi ngân hàng sẽ rơi vào tình cảnh buộc bán tháo.
TS Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định lãi suất tăng cao sẽ dồn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải cắt lỗ để thu hồi vốn, trang trải cho khoản phí.
Song, nhiều nhà đầu tư vẫn lạc quan rằng, dù khó khăn của thị trường là điều không thể phủ nhận nhưng giá bất động sản sẽ khó giảm đồng loạt như thời điểm 2011-2013. Có chăng là hiện tượng cắt lỗ xảy ra cục bộ với mức giá giảm từ 10-20% đối với loại hình bất động sản đã tăng nóng suốt thời gian dài. Đặc biệt, thông tin về tăng lương cơ sở trong năm 2023 là tín hiệu dự báo giá bất động sản có thể còn tăng.
Trong talkshow diễn ra ở Hà Nội, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land với 18 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, đánh giá quy luật “lãi suất cao, chứng khoán giảm, bất động sản đi ngang và giảm giá” hiện nay không còn đúng.
Vị này nhấn mạnh: Chưa thấy bất động sản giảm giá. Theo ông Dũng, giá bất động sản chắc chắn sẽ không giảm như giai đoạn 2011-2013. Ông Dũng khẳng định, thị trường sẽ trầm lắng, giao dịch ít nhưng giá bất động sản sẽ không hạ.
Đồng quan điểm đó, bà V.A (lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội) khẳng định: Giá bất động sản chắc chắn sẽ không giảm mà nếu giảm chỉ diễn ra cục bộ với mức 10-15%. Nhưng thực tế, với nhà đầu tư, dù giảm, họ vẫn có lời do vào tiền ở mức thấp.
Thị trường địa ốc giống giai đoạn 2011-2013?
Đánh giá mà giới đầu tư và chuyên gia đặt ra trong thời điểm này chính là sự lặp lại của thị trường như giai đoạn 2011-2013.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trường bất động sản 2011-2013 có điểm giống và không giống giai đoạn 2022-2024.
Ông Quê cho rằng, điểm tương đồng của 2 hai giai đoạn này là Nhà nước sử dụng công cụ chính sách, truyền thông và tài chính nhằm kiềm chế việc bất động sản đang tăng nóng. Sau khi Nhà nước thực hiện chính sách trên thị trường bất động sản đã hạ nhiệt.
Tuy nhiên, điểm khác của 2 giai đoạn này, đó là lãi uất cho vay giai đoạn 2010-2012 cao trên dưới 25%. Đây là một con số rất khủng khiếp. Nhưng giai đoạn 2021-2023, lãi suất cho vay chỉ khoảng 9-13%, dự báo 2022-2024 cao không quá 15%.
Giai đoạn 2009-2011 gần như 100% người mua đầu tư bất động sản đều vay vốn nhưng giai đoạn 2020-2022 tỷ lệ người vay mua bất động sản chỉ khoảng 30-50%, riêng đất nền tỷ lệ vay không quá 15%.
Mặt khác, giai đoạn 2022-2024 nhà nước có kinh nghiệm hơn trong việc quản lý bất động sản và nhà nước đánh giá đúng vai trò quan trọng của bất động sản trong nền kinh tế, xác định phát triển ổn định bất động sản, tạo động lực phát triển nền kinh tế.
Hiện tại tốc độ tăng trưởng của Việt Nam rất tốt, dự kiến năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là 2 căn cứ quan trọng để nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản và hiện tại đã nới room.
Ông Quê đưa ra các tín hiệu tích cực của giai đoạn 2020-2024. Cụ thể, đây là giai đoạn thực hiện đầu tư công lớn, nhất đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cao tốc, cảng, đây là yếu tố hỗ trợ bất động sản tăng giá.
Giai đoạn 2020-2024 ghi nhận tốc độ đô thị hóa rất lớn: Xã lên thị trấn, huyện lên thị xã, tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương, bộ mặt nông thôn và thành thị thay đổi hàng ngày. Yếu tố này hỗ trợ cho việc tăng giá bất động sản.
Đáng chú ý, giai đoạn 2020-2024 dự báo vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn, hình thành nhiều tỉnh công nghiệp, nhiều khu công nghiệp, bất động sản công nghiệp phát triển và tăng giá.
Cũng theo ông Quê: “Lấy từ bài học trong giai đoạn 2013-2014, ngay từ 2022, Nhà nước đã chú trọng phát triển nhà ở xã hội để thị trường không bị đóng băng, có thanh khoản. Hiện tại nhà đầu tư nhìn bài học 2011-2014, bất động sản giảm giá rồi lại tăng trở lại cao gấp nhiều lần nên với ai không bị áp lực vay vốn sẽ không bán giảm giá và chờ lên giá”.
Lãi suất ‘làm khó’ chứng khoán, bất động sản
Không chỉ ngân hàng, mà mức hỗ trợ lãi suất với tiền nhàn rỗi tại các công ty chứng khoán cũng đang ở mức rất cao. Chỉ cần gửi tiền từ 2 tuần trở lên, khách hàng nhận lãi trên 7%/năm và từ 1 tháng trở lên là 8,5%. Kỳ hạn linh hoạt, qua đêm, theo ngày, tuần, tháng,… Mức lãi cao nhất lên tới gần 9%/năm khi gửi theo năm.
Lãi suất tiết kiệm tiếp tục phá đỉnh, giúp người gửi tiền hưởng lợi nhưng cũng tạo áp lực lên lãi suất cho vay (ảnh: Việt Linh).
Với lãi suất đầu vào cao, các công ty chứng khoán cũng rục rịch điều chỉnh lãi suất cho vay ký quỹ (margin). Từ đầu tháng 10, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã tăng lãi suất sản phẩm margin thông thường từ 0,034%/ngày (12,41%/năm) lên 0,037%/ngày (13,5%/năm); Công ty Chứng khoán HSC tăng lãi suất lên 14,5%/năm.
Thời gian qua, câu chuyện lãi suất cũng là một trong những yếu tố chi phối tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.
Theo ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc Phân tích Khối Khách hàng cá nhân thuộc Công ty Chứng Khoán Yuanta Việt Nam, lãi suất dù tăng lên, nhưng thực chất, mặt bằng này mới quay về mức trước dịch (cuối năm 2019).
Với thị trường BĐS, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS (EZ Property) – nhận định, việc lãi suất tăng cao, cùng với siết tín dụng BĐS khiến dòng tiền đang bị thu hẹp. Thanh khoản lập tức giảm, giá giảm và sản phẩm mới ra thị trường cũng giảm.
“Thị trường nợ xấu, các nhà đầu tư cũng chậm lại tiến trình ra sản phẩm mới. Thị trường sắp tới có hiện tượng “tréo ngoe”, không có sản phẩm, không có giao dịch nhưng giá rất cao”, ông Toản nói.
Cũng theo ông Toản, giai đoạn này chưa có nhiều dấu hiệu cắt lỗ, nhưng trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ; sẽ có rất nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực. Với tình hình thị trường như hiện nay, phải hết năm 2023 mới có khả năng tính toán được cái nhìn mới. Cuối năm nay, sang năm tới gần như chưa có tín hiệu tốt cho thị trường BĐS. Phải sang năm 2024, thị trường BĐS mới có khả năng bình ổn lại.
Để tiếp tục triển khai đồng bộ các biện pháp, nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, tiền tệ, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước quyết định điều chỉnh các mức lãi suất, có hiệu lực từ ngày 25/10. Theo đó, lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, trần lãi suất huy động dưới 6 tháng, lãi suất cho vay các lĩnh vực ưu tiên… tăng thêm 1%.
Theo Báo Người Lao Động (www.nld.com.vn)